Cómo comprar su primer dúplex: ‘Hackeo de casas’ para principiantes

Emily Johnson recuerda con cariño su primer dúplex… bueno, más o menos.

Se lo alquiló a la hermana de un amigo, quien terminó siendo “una pesadilla”: La inquilina fumaba en la casa, pagaba tarde la renta y llamaba a la puerta de Johnson a las 11 p. m. con solicitudes de mantenimiento.

Sin embargo, a Johnson le picó el gusanillo de la inversión. Esa experiencia de hace 20 años la inspiró a comprar cuatro dúplex más ocupados por sus propietarios o habitados, que por lo general requieren anticipos más pequeños que las propiedades de inversión ocupadas sólo por inquilinos. Hoy en día, trabaja como agente de bienes raíces en Sotheby’s en Los Ángeles, ayudando a otros a comprar propiedades multifamiliares y a evitar los errores de principiante comunes.

“Cometí toda clase de los errores la primera vez”, dice Johnson riendo.

En TikTok, los influencers han renombrado este concepto como “hackeo de casas”. Comprar una propiedad multifamiliar ocupada por el propietario tiene un nuevo atractivo para los compradores más jóvenes sedientos de ingresos pasivos, o simplemente de una ventaja en un mercado inmobiliario brutal.

El pago mensual típico de capital e intereses de una vivienda unifamiliar (en inglés) se ha más que duplicado en los últimos tres años, de $1,035 en 2020 a $2,192 en el tercer trimestre de 2023, según la organización de agentes inmobiliarios, la National Association of Realtors. De repente, destapar el inodoro de otra persona no parece tan malo, siempre y cuando lo ayuden a pagar su hipoteca.

Pero esos ingresos por alquiler “no son dinero gratis”, subraya Johnson. Para tener éxito como casero residente, necesita tener un objetivo, un presupuesto y buenos límites, así como un contrato de alquiler sólido para proteger a todos los involucrados.

Para muchos, comprar una vivienda multifamiliar ocupada por sus propietarios es el comienzo de un camino hacia la libertad financiera. “Es literalmente otra persona la que paga su hipoteca”, dice Johnson.

Primero, establezca su presupuesto para la compra de vivienda. Luego, calcule cuánto compensará la renta a precio de mercado el pago de su hipoteca, y establezca su plan para obtener ingresos adicionales. ¿Quiere ahorrar para el anticipo de una vivienda unifamiliar (en inglés) y luego vender el dúplex cuando esté listo para mudarse? O tal vez lo conserve para financiar la educación de su hijo o su próxima propiedad multifamiliar.

En Los Ángeles, Johnson ve que los trabajadores de la industria del entretenimiento compran propiedades multifamiliares para tener una fuente de dinero estable entre trabajos.

“Es un gran modelo para los artistas, para las personas que desean ingresos pasivos adicionales”, afirma.

Encuentre un agente para compradores que entienda sus objetivos y pueda ayudarlo a encontrar una propiedad adecuada. Por ejemplo, es posible que esté dispuesto a sacrificar metros cuadrados si planea mudarse en unos años. Para una residencia a largo plazo, es posible que desee más espacio y privacidad.

No es necesario dar un anticipo del 20% para comprar una propiedad multifamiliar. El mes pasado, Fannie Mae redujo sus requisitos de anticipo al 5% para propiedades multifamiliares de hasta cuatro unidades, que antes requerían entre un 15% y un 25%.

Puede dar un anticipo de tan sólo el 3.5% en una propiedad de hasta cuatro unidades con un préstamo de la FHA. Matt Horan compró su primera casa, un dúplex, en Pittsburgh en agosto de 2019 utilizando un préstamo de renovación 203(k) de la FHA (en inglés). Eso le permitió incluir los costos de remodelación en el pago mensual de su hipoteca.

“Pensé, está bien, podría comprar una casa ahora antes de lo que pensaba por un costo inicial menor, mientras tenga a alguien que pague la mayor parte de mi hipoteca, si no es que toda”, dice.

Un error común que comenten los caseros residentes nuevos es subestimar los costos, dice Bob Pinnegar, Presidente y Director ejecutivo de la Asociación Nacional de Departamentos (NAA, por sus siglas en inglés). Al fijar el precio de renovaciones o reparaciones, multiplique la necesidad por el número de unidades. Si es necesario reemplazar un calentador de agua, es posible que todos se tengan que reemplazar, dice Pinnegar.

El mantenimiento de rutina es otro gasto, pero puede ahorrar si está dispuesto a hacer algunos trabajos usted mismo. También está obligado a pagar el seguro e impuestos, que probablemente aumentarán con el tiempo.

“Ahora está dirigiendo un negocio”, dice Pinnegar. “Tiene que establecer un presupuesto”.

Al pensar en los costos, dé prioridad a las mejoras que podrían ayudarlo a obtener más ingresos por alquiler. Eso podría significar rehacer las unidades de sus inquilinos antes que la suya propia.

Johnson recuerda su primer dúplex. “Por nuestra parte fue un desastre durante mucho tiempo porque pensamos: ‘Podemos vivir con eso’”, dice. “Necesitábamos obtener esos ingresos, y esos ingresos pagaron nuestra renovación”.

Horan sabía que tenía que invertir en arreglos estéticos, como quitar la alfombra peluda, para que su dúplex resultara atractivo para los inquilinos. Horan también ocupó a un contratista para convertir el comedor de cada unidad en un segundo dormitorio para aumentar el alquiler a precio de mercado.

Si encuentra una plantilla de contrato de arrendamiento en línea, asegúrese de que la revise un abogado de bienes raíces que esté familiarizado con las regulaciones de su área, dice Pinnegar. El contrato de arrendamiento debe cumplir con las leyes locales, estatales y federales para evitar la discriminación, incluidas las reglas sobre los derechos de los inquilinos y el control del alquiler.

Las leyes de equidad de la vivienda se aplican al anunciar su propiedad y también al revisar posibles inquilinos. Por ejemplo, puede decir que es un edificio para no fumadores, pero no puede decir “Los fumadores no presenten su solicitud”.

Para asegurarse de que está cumpliendo las leyes de equidad de la vivienda, su Asociación de Apartamentos local puede recomendarle compañías que lo ayuden con la verificación de antecedentes y la selección de inquilinos. Utilice el mismo criterio al revisar a todos los posibles inquilinos. Lo ideal es que sus ingresos brutos sea al menos dos veces y media o tres veces lo que cobran por el alquiler, dice Pinnegar.

Por último, familiarícese con los códigos de la salud y seguridad que establecen las normas para las propiedades de alquiler. Una inspección de la vivienda puede detectar peligros como pintura con plomo o moho.

En su contrato de arrendamiento, informe a los inquilinos cómo abordará las inquietudes comunes como estacionamiento, quejas por ruido y solicitudes de mantenimiento. “De esa manera, puede realmente llegar a un acuerdo que regirá la relación en los buenos y malos tiempos”, dice Pinnegar.

Las expectativas claras son clave para la seguridad y la comodidad de todos, en especial como propietario residente, ya que es posible que comparta paredes o áreas comunes. Puede parecer una buena idea rentar a amigos o familiares, pero tratar de borrar la línea entre las relaciones personales y profesionales puede crear conflictos.

“Tenga buenos límites; no puedo enfatizar esto lo suficiente”, dice Johnson.

No siempre es fácil administrar un dúplex u otra propiedad multifamiliar, pero la experiencia puede ayudarlo a crecer personal y profesionalmente. Horan dice que ha sido gratificante hacer contactos, aprender técnicas de mantenimiento y ayudar a sus inquilinos cuando lo necesitan.

“Continuará aprendiendo cosas sobre usted mismo y sobre el negocio”, afirma. “Es importante tener la mente abierta y aprender”.